日前，山東廣播電視台融媒體資訊中心和文化視界網特别策劃推出系列訪談欄目《住在山東-論道濟南》，首期訪談欄目邀請了山東财經大學副教授、房地産研究所副所長、山東省城市經濟學會副秘書長張振勇，銀豐地産集團董事長李斌，碧桂園集團山東區域副總裁時凱做客演播室，由山東廣播電視台主持人孫亮主持，暢聊濟南樓市。7月15日，首期訪談開播，專家學者與兩位品牌房企大佬就百姓關心的住房問題，城市煥新、濟南樓市下半年分析與展望等熱點話題展開探讨，碰撞出新的思路。

訪談議題一:

    今年再次重提“房住不炒”，預示政策面中性略偏緊，不會明顯松動，今年各大房企在“真正過緊日子”下如何“抓機遇，赢未來”？

李斌：住房産品設計是住房本身的立身之本。從政策層面看，“房住不炒”是根本方向，而且要長期堅持；“促進地産市場平穩發展”等于是定了一個基調，平穩與健康，防止房價出現大起大落；“因城施策”則表明中央會給地方樓市政策放松提供空間，地方政府有一定的自主權，全國不再一盤棋、一刀切。“一城一策”将會在未來房地産市場調控中唱主角。

    從市場層面看，在濟南，新舊動能轉換綜合試驗區、中國（山東）自由貿易試驗區濟南片區、黃河流域生态保護和高質量發展三大國家級戰略先後落地，對濟南城市發展有很大助推作用，也給濟南帶來更大的機遇。
    另外，通過這次疫情，人們對住房有了更多思考，需要什麼樣的房子？什麼是健康的房子？什麼是高質量的房子？什麼樣的小區最适合我們？所以說，房産市場下一個發展點就是産品設計，在産品研究上要多下功夫，提高居住品質，提高房子品質，提高小區的品質，這是核心内容。

張振勇：住房最根本的屬性是居住屬性，關乎每個人的居住需求，這是任何一個國家法律都要保障的。從研究的角度看，房地産是帶動經濟正常的支柱産業，房子可以賦予它一定的經濟價值，但是不能把房子的經濟價值作為一個主導價值。
時凱：因城施策的背景下，房地産市場仍将長期大有可為。中國的房地産市場是一個長期大有可為的市場，目前，中國城鎮化進程不斷加速，不斷在提高城鎮化率。每家房地産企業在耕深入局的過程中，會根據自己的産品力、成本力，各種競争力，選擇自己所在的市場，選擇結合自己企業發展，結合當地城市的不同政策融入其中，這其實也是因城施策、房住不炒背景下的一種适應。

訪談議題二:

    濟南如何“發揮中心城市和城市群綜合帶動作用”？

李斌：高層次人才，是濟南發展最核心的競争力。中心城市要有中心城市的規模，要通過各種渠道積極引進人才，擴大城市規模。濟南從6月1日開始施行新的落戶政策，等于是零門檻落戶，這對人才引進有相當大的作用。此外，人口規模有了，還要注重人口質量和人口結構。高層次人才、高質量人才的引進才是城市發展最核心的競争力。

張振勇：高校學生留濟，将有更廣闊發展空間。對濟南來說，在定位上努力成為國家中心城市，起碼是環渤海南翼中心城市省會經濟圈，這是一個大的發展戰略，再加上濟南高校科研都是有優勢的。濟南正好抓住了國家的發展戰略，這些對高校學生來說，留下來是有作為的，提供了更大發展空間。

時凱：開發商建造品質、價格更優的産品，讓人才安居濟南。目前，萊蕪撤市劃區并入濟南，新東站的開通，濟萊高鐵的建設，濟泰高速的開通，這都帶動了周邊城市融入到濟南快速發展中。

訪談議題三:

    針對“深入推進新型城鎮化”，做為國内房産頭部企業，濟南周邊城市群發展方面，有哪些布局，會“讓城市更宜業宜居”？

李斌：緊跟濟南發展規劃，多元産業布局。新舊動能轉換區跨過黃河落地濟陽，對濟南後續戰略縱深有很大幫助。而且，賦予國家級戰略，全國第一家新舊動能轉換區，世界最大的會展中心，以前的齊魯國賓館也要落地，這都是地标性建築。
在新舊動能轉換區，銀豐地産集團首個作品銀豐世紀公園面世。未來，銀豐地産集團将圍繞先行區的功能定位，在教育、文化、醫療、物業管理等闆塊布局。

訪談議題四:

    老舊小區的整治和升級舉措，是讓老舊小區跟上時代的步伐，也能讓居民有更多的獲得感。那麼，改造和升級相對于新建住房挑戰可能更大，空間也同樣巨大，我們龍頭企業是否會參與其中助推發展？

李斌：老舊小區改造，地産商也要轉型升級，從地産開發商轉變為城市運營商。老舊小區改造像我們三個這樣年代的人，應該對老舊小區有很深的感情，也有美好的記憶。現在老舊小區改造也是城市更新的一個主要内容。我覺得很多老舊小區改造要下點功夫會很有意思，這也是一個城市的亮點。
老舊小區占據城市的核心位置，這是存量翻新的問題。地産企業更多的是從需求端上給客戶創造價值，這也是開發商與城市運營商的區别。銀豐地産不僅僅是地産開發商，更是城市運營商，對銀豐來說，選擇存量項目改造，讓低效資産變成高效資産，從而創造更高的經濟效益和價值，同時賦予舊建築功能性和适用性，不僅是企業戰略轉型的需要，也是企業參與到城市更新中的社會責任。

張振勇：老舊小區物業服務是一個潛力巨大的市場。

現在很多老舊小區是沒有物業服務公司的，也沒有這個概念，所以說，下一步這是一個很好的切入點。物業服務作為一個管理者，組織者，進入老舊小區就相當于找到了組織。根據我的判斷，房地産開發增量實際上是要下降的，但是存量是很大的。怎麼才能運營提升，這是一個巨大的市場。

時凱：老舊小區改造，物業服務提升也有更大的市場空間。老舊小區改造涉及水電路氣等配套，也需要對商業、綠化、物業等環節進行升級完善。老舊小區改造的加速推進，可提高物管企業的滲透率，擴大物管行業的市場空間，而大型品牌房企旗下往往都有物業公司，也可以利用自身在這一領域的專長和優勢形成更大範圍的參與度和影響力。
訪談議題五:

    城市更新是城市發展的下一個增長點，濟南城市煥新的區域逐漸增多，作為房産企業，區域和産業如何結合，與城市共成長？

李斌：城市更新實際上是産業的叠代升級。一個城市有一個城市的特點，一個城市有一個城市的曆史文脈，包括發展都是有迹可循的。現在濟南的定位和展戰略是非常明晰，東拓、西進和北跨實際上是濟南下一步發展的三條主線。

城市更新實際上是産業的叠代升級。發展就怕發展幾年沒有定力，中途而廢。作為企業，我們也在做一些這樣的工作，比如銀豐國際生物城、東8區企業公園項目，也是根據政府的産業布局規劃的，從而達到産業、城市、人之間有活力、持續向上發展的模式。

張振勇：以往濟南的發展有些保守，步子有點慢。近幾年濟南的發展還是有優勢産業的，這些優勢産業支撐着城市的發展。

時凱：積極地融入濟南城市更新，助力濟南發展。随着濟南城市的發展越來越好，越來越多的政策和産業在濟南落地。城市更新，它是一個非常重要的渠道和途徑，來助力這些産業的發展。

    銀豐地産深耕齊魯20載，開發23個精研項目，品質始終是銀豐堅持的核心戰略。作為本土企業，最大的優勢在于了解這片土地的曆史、文脈、發展，基于對城市的了解，能夠更好地預判城市的發展方向，目前在自貿區範圍内，銀豐擁有6個項目，在先行區的首作“銀豐·世紀公園”也已亮相。未來銀豐還會在商業地産、旅遊地産、養老地産和文化地産等闆塊發力，打造産城融合新典範，與城市共美好。